Une SCPI tombe sous la responsabilité d’une société de gestion, elle même, encadrée par l’AMF (Autorité des marchés financiers) afin de garantir une totale transparence. L’AMF donne une autorisation, examine le rapport d’expertise annuel présenté par les sociétés de gestion, impose un CAC pour valider les comptes, impose un dépositaire, etc.

Dans un placement SCPI, l’investisseur détient des parts qui sont la reflection de sa quote-part dans le parc immobilier. Il profite ainsi d’un prorata des loyers payés par l’ensemble des investisseurs. Ce regroupement permet notamment de mutualiser le risque locatif à travers une forte dilution sur un grand nombre de locataires.  En outre,  une tendance haussière du marché immobilier entraîne graduellement la revalorisation du parc, et subséquemment, une hausse du prix de sa part. Il s’agit là de quelques uns des nombreux bénéfices d’un investissement en SCPI.    

Les SCPI présentent habituellement des rendements supérieurs à ceux des livrets d’épargne, des comptes titres ou des fonds euros introduits dans un contrat d’assurance vie.

Les différents types de SCPI

Le choix du type de SCPI varie en fonction de l’objectif patrimonial de l’investisseur. La différence entre les types SCPI est principalement associée à la nature des parcs immobiliers dans lesquels les fonds regroupés sont investis. 

Dans le cas de la SCPI de rendement, le parc immobilier est majoritairement composé d’immobilier professionnel. Cela comprend les commerces, bureaux ou entrepôts. Dans cette catégorie, nous retrouvons deux types de SCPI de rendement : à capital fixe ou à capital variable.

Dans cette catégorie de SCPI, les locataires doivent avoir signé un bail commercial contenant trois principaux caractéristiques : il est particulièrement soucieux des baux classiques pour le propriétaire (investisseur), le choix du locataire est plus rigoureux et il reste plus sensibles aux effets  touchant l’immobilier professionnel que résidentiel. Au final, investir en SCPI de rendement permet de jouir d’un rapport locatif excellent, de revenus locatifs réguliers, tout en contournant les difficultés normalement associées à l’investissement   locatif (entretien, réparation, recherche de locataires, vente et achat).

Pour les SCPI de plus-value, l’investisseur s’engage à investir dans un parc immobilier à fort potentiel de revalorisation. À titre d’exemple, la société gestionnaire fera l’acquisition d’habitation permettant aux locataires de profiter d’un loyer très attractif au travers de dispositifs de protection comme la loi de 1948 d’après-guerre.

Dans le cas d’une SCPI fiscale, l’opération permet à l’investisseur une importante réduction d’impôts en plus de pouvoir épargner. Pour y parvenir, ce dernier devra examiner la nature de son parc immobilier et l’avantage fiscal associé. À titre d’exemple, les SCPI Pinel feront l’acquisition de logements neufs dans les régions concernées et puis les détiendront pendant la période requise avant de les revendre.  Pour les SCPI Malraux ou déficit foncier, les investisseurs vont acquérir des actifs immobiliers très anciens à rénover dans des quartiers sauvegardés. Elles permettent une forte défiscalisation en plus de la possibilité de diversifier son patrimoine.  

Pour finir, il existe un autre produit de placement souvent assimilé aux SCPI. Il s’agit d’une entité hybride : les OPCI. Ceux-ci permettent de complémenter l’investissement SCPI. Habituellement, les conseillers préconise un savant mélange des deux produits en portant une SCPI de rendement à hauteur de 60% du portefeuille. Le reste peut être composé d’OPVCM représentant actuellement des capitaux investis sur des supports actions ou obligataires.  

Le marché des SCPI

Le marché des SCPI reste assez développé étant donné qu’il existe depuis plus d’un demi-siècle. Il est surprenant de constater que le marché est partagé entre à peine une vingtaine d’opérateurs. Cela est dû au fait qu’il est particulièrement compliqué d’obtenir une autorisation de l’AMF. L’accès à la gestion d’un tel investissement reste donc très restreint. En dépit de ce faible nombre d’opérateurs, la capitalisation nette atteignait tout de même 65,1 milliards € en fin décembre 2019, soit une augmentation de 17% par rapport à la fin 2018. Cela démontre particulièrement l’expérience et l’expertise des sociétés engagées dans ce secteur. 

Les meilleures SCPI du marché ?

Quelques SCPI se démarquent clairement du lot. Parmi les SCPI les plus performantes, on retrouve dans un premier temps la SCPI Corum XL. Introduite par la société de gestion Corum AM, cette SCPI de rendement se consacre exclusivement aux bureaux situés à l’étranger.  Son rendement est de 6,26% brut pour l’année 2019. Depuis son lancement , elle est perçue comme étant l’une des meilleures SCPI de rendement françaises. Parmi les autres “stars” de cette catégorie, nous retrouvons la SCPI PRIMOPIERRE gérée conjointement par le Groupe Primonial et BNP PARIBAS REIM. En 2019, son rendement brut était  de 5,92 %. Toujours en SCPI de rendement, on retrouve la SCPI Epargne Pierre de la Société de gestion Voisin parmi les SCPI les plus performantes. Son rendement en 2019 était de 5,85% brut.  Le COVID-19 viendra évidemment bousculer les chiffres en 2020. Si le montant de la collecte a logiquement baissé au second trimestre, les signaux restent globalement positifs. Le taux moyen de récupération des loyers se situe finalement à 78% alors que la plupart des opérateurs craignaient une chute à 50%.